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深圳炒房者完全击碎了房地产限购政策
 
http://www.manmanlai.net   发布时间: 2017-03-14 10:22  责任:腾博会诚信为本.988  来源: 未知
 
 

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深圳2016年930之后出台了一系列的房地产宏观调控,在今年1月中旬深圳又出台房地产的限价政策,终于把疯狂上涨持续了一年多的深圳楼市有所收敛。今年2月份,深圳新房成交跌破千套,仅804套,创近九年新低,而且一些区域房价也开始下跌,下跌的幅度在10%至15%不等。对于深圳今年房地产的形势,有房地产经纪认为,随着住房销售急剧下降,有可能会严重摧毁深圳住房投资者的信心,深圳楼市更有可能进一步下跌,他预计今年深圳楼市价格全年最多下跌15%,个别地区更可能下跌20%。

面对深圳楼市价格下跌,有些投资者开始承受不住楼市价格下跌的调整压力,担心所持有的住房价值缩水开始纷纷抛售。据报道,有个叫胡先生的住房投资者,2009年前以公司名义,以每平米1.5万元的价格从开发商手上在福田中心区皇都广场购买了40套,用于投资,面积大多在68平米,每套价格约为100万元,耗资约4000万元。2016年930房地产调控政策出台之后,他担忧资产出现大缩水,开始退租,并将住房装修出售。

2016年底,胡先生销售了30多套,当时68平米的价格至少在450万元以上,单价为6.6万元,现在为了加快抛售,将剩下7套进行精装修,包括傢具和家电等在内,450万元的价格可以降价40万元,加上每套房装修费用约13万元,共计优惠了50多万元,相对于去年底价格已大幅下降了超过10%。其套现总价达1.6亿元。目前该投资者还计划抛售手中持有的华强北60多套小户型,其百套房产估计可以套现约3亿元。

从这个案例来讨论中国的房地产市场及房地产政策,就能够看到十几年来中国房地产政策荒谬性。没有这种荒谬的房地产政策,中国的房地产市场不会走今天这个样子。一是从2003年关于房地产的18号文件出台以来,中国的房地产市场尽管国家统计局一直在强调住房是投资品,但更为重要的政府这些房地产政策却是把住房的投资与消费混为一谈,从而使得政府各个部门可以根据自己需要来认定住房的性质,并根据自己的需要来出台房地产的政策(这些房地产政策或是把住房认为是消费品,这样对住房投资者可以享受各种信贷及税收优惠)。在这种把住房投资与消费混为一谈的情况下,房地产市场基本上会成了以投资以为主导的市场。这既不在于生产的住房面积大小,也不在于购买者购买多少住房。最小的面积,购买一套住房都可用于投资。胡先生购买的住房的面积都是68平方米,就是2006年90/70政策的结果,那么以为这种类型只会用于自住,但这只当时房地产政策出台者的呓想。胡先生的把这些房地产政策意图击得粉碎。

二是中国的炒作住房比贩毒和走私军火还要暴利。胡先生40套住房购入成本为4000万,最后套利一点六亿元,不到7年的时间,净利润是当年投入的3倍以上。这样的投资收益率是任何一个行业无法找到。正因为房地产炒作是如此暴利,这自然会吸引越来越多的住房投资者进入市场。特别是2015年930住房信贷政策让购买住房的杠杆率全面提高、购买住房融资成本降低到历史最低水平,更是加上各种名目的首付出现后,各种投资者更是会涌入市场,把住房价格全面推高。在这种情况下,必然会导致一个又一个城市房价的疯狂。尽管有2016年的930房地产宏观调控政策,但是房地产的暴利及这种调控政策所涉及的城市有限,所以这种房价的疯狂或许也正在国内三四线城市上演。

三是房地产炒作的暴利不仅在于国内银行信贷政策过度的激励,也在于住房税收政策过度激励。还是以胡先生这个案例,假定其住房购买时每套的成本为100万元,卖出为400万,那么其净利润为300万。如果按照现有的住房所得税政策,其交税是60万(20%,及假定没有扣除装修成本),那么胡先生的住房交易利润也下降240万。但是现有的地方政府的住房交易所得税的政策,连这60万的住房交易税也减少到4万(按照交易金额1%征收,这里还不包括住房交易所签订购买住房的阴阳合同)。所以,在当前的房地产税收政策下,更是把住房炒作的暴利推到极致。

四是如果住房的投机炒作者购买住房是用企业的资金购买,那么就可能把当前的住房限购限贷政策排除在实际住房交易之外,所谓的住房限购限贷的行政调控也就自废武功。所以,只要房地产市场的价格在上升,特别是疯狂暴涨时,住房投资者都能够有方式来破除这些行政性房地产调控政策,也会让越是房地产的行政性调控,让房价上涨得越快。

五是当前有不少媒体在说,一线城市的房价开始收敛了,银行的信贷对购买住房限制更严了。但是一线城市的房价疯狂有所收敛是自然,否则这些城市的房价还在涨到天上去,但住房按揭贷款收紧则仅是限制在少数城市,而不是面对全国。因为,从今年前两个月住户长期贷款的发放情况看,住房按揭贷款仍然在创历史最高水平。1月份住户部门贷款增加7521亿元,其中房贷占6293亿元,比上月增加2076亿元,比去年同期增加1510亿元,刷新了历史纪录。2月份,住户部门贷款增加3002亿元,其中,短期贷款减少802亿元,中长期贷款增加3804亿元。这也意味着2016年疯狂上涨的房价开始向非热点城市,甚至是三四线城市转移。这不仅在于2016年一线城市的示范作用,更在于从胡先生的案例来看,只要房价在上涨,投资者也可以不在乎限贷政策进入市场。

总之,胡先生炒作住房的案例是中国房地产市场的一个缩影。它不仅是中国房地产政策所导致的结果,也意味着十几年来中国房地产政策完全失败。如果政府不从中吸取教训,那么未来中国房地产市场所面临的问题会更大及更严重。

 
 

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责任编辑:
卢静
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